세대주 뜻부터 무주택세대구성원까지, 청약 핵심 개념 올인원

주택청약을 알아볼 때 가장 먼저 막히는 지점이 바로 세대주·세대원·무주택세대구성원의 정확한 개념입니다. 이 세 가지는 청약 자격, 가점, 특별공급 요건 등 대부분의 심사 기준에 직결되므로, 초반에 제대로 정리해두면 이후 선택과 서류 준비가 훨씬 수월해져요. 이 글에서는 세대주/세대원 차이, 세대구성원 범위, 무주택세대구성원 정의, 무주택기간 계산법, 만 60세 이상 부모 보유주택의 예외 등 헷갈리는 포인트를 한 번에 정리했습니다. (모든 내용은 최신 공개자료를 토대로 정리했습니다.)

1) 세대주·세대원, 정확히 무엇일까?

• 세대주: 주민등록등본 상 세대를 대표하는 사람. 등본 첫 줄에 ‘본인(세대주)’로 표기됩니다. 청약에서는 세대주 여부가 신청 가능성, 특별공급 자격 등에 큰 영향을 줍니다. 관련 기준은 「주택공급에 관한 규칙」에서 확인할 수 있습니다. 
• 세대원: 동일 등본에 등재된 세대주 외의 모든 구성원을 의미합니다.

포인트: 세대의 범위는 주민등록등본을 기준, 배우자·직계존속(부모·조부모)·직계비속(자녀·손주) 등이 핵심이며, 형제·자매는 ‘세대구성원’으로 보지 않는다는 점이 실무상 매우 중요합니다.

2) 세대(세대구성원) 범위 한눈표

구분	포함/제외	비고
배우자	포함	분리세대(주소 따로)여도 배우자는 포함
직계존속	포함	부모·조부모 등
직계비속	포함	자녀·손주 등 (직계비속의 배우자 포함)
배우자의 직계존속/직계비속	포함	규정상 포함됨
형제·자매·이모·삼촌	제외	직계존비속이 아니므로 미포함

위 범위는 LH·국토부 안내의 무주택세대구성원 정의에서도 동일하게 확인됩니다. 특히 배우자 분리세대여도, 그 배우자와 함께 등재된 직계존비속까지 범위에 들어간다는 점을 유념하세요.

3) 무주택세대구성원이란?

법령상 “세대주·세대원 및 (분리배우자와 그 직계존비속 포함) 해당 범위의 전원이 주택을 소유하지 않은 세대”의 구성원을 말합니다. 쉽게 말해, 신청자 + 배우자(분리세대 포함) + 양가 직계존비속(일부 범위)가 모두 무주택이어야 합니다. 이 정의는 규칙 원문과 LH의 상세 정의에서 동일하게 확인돼요. 

헷갈림 주의: 형제·자매는 ‘세대구성원’이 아니므로, 형제·자매가 집을 갖고 있어도 나의 무주택세대구성원 자격에 영향이 없습니다. 

4) 무주택기간 계산은 언제부터?

무주택기간은 보통 만 30세가 되는 날부터 계산하고, 30세 이전 혼인 시 혼인신고일부터 산정합니다. 과거에 주택을 보유했다가 처분한 경우에는 처분한 날 이후부터 다시 무주택기간을 계산합니다. (민영·공공 대부분 동일 프레임이나, 세부는 공고문 확인) 

5) 만 60세 이상 부모 주택 보유의 ‘무주택 인정’ 예외

청약 제도에는 부모(또는 배우자 쪽 부모)가 만 60세 이상인 경우, 그분들이 주택을 보유하더라도 ‘무주택으로 간주’하는 예외가 존재합니다. 다만 공급 유형별 적용 범위가 다릅니다:

• 민영/공공분양(일반·일부 특별공급): 무주택으로 간주 (부모가 만 60세 이상이면 부모 보유주택은 무주택 판단에서 제외)
• 공공임대주택·노부모부양 특별공급 등: 예외 불인정 → 부모가 주택을 소유하면 무주택으로 보지 않음

또한 부모가 공동명의라면 부모 두 분 모두 만 60세 이상이어야 예외가 인정됩니다. (세부 적용은 모집공고·유형별 차이 있음)

팁: 이 조항은 무주택 판정에 관한 예외일 뿐, 부양가족 가점 산정과는 별개로 다르게 적용됩니다. (무주택 간주되더라도 부양가족으로 인정되지 않는 케이스가 있음) 

6) 자주 놓치는 ‘배우자 분리세대’ 규정

배우자가 타지에서 별도 전입(군복무·취업 등)으로 분리세대인 경우라도, 배우자와 그쪽 세대의 직계존비속까지 무주택 여부를 확인합니다. 즉, 분리세대라고 해서 배우자 쪽 가족을 아예 배제하는 것이 아니며, 무주택세대구성원 판단 범위에 포함됩니다. 

7) 실무에서 자주 묻는 Q&A

Q1. 형제/자매와 같은 등본에 있어도 무주택세대구성원인가요?
A1. 아니요. 형제·자매는 세대구성원 범위에 포함되지 않습니다. (직계존비속 중심) 따라서 형제·자매의 주택 보유 여부는 나의 무주택 인정에 영향을 주지 않습니다. 

Q2. 무주택기간은 정확히 언제부터 계산하나요?
A2. 만 30세가 되는 날부터입니다. 다만 30세 이전 혼인했다면 혼인신고일부터 산정합니다. 과거 주택을 보유했다면 처분일 다음 날부터 다시 계산합니다. 

Q3. 부모님이 만 60세 이상인데 집이 있어요. 저는 무주택으로 보나요?
A3. 분양 청약(민영/공공)에서는 무주택 간주가 가능하지만, 공공임대/노부모부양 특별공급에서는 인정되지 않습니다. 모집공고의 적용례를 꼭 확인하세요. 공동명의라면 두 분 모두 만 60세 이상이어야 합니다. 

Q4. 배우자와 주소가 달라요(분리세대). 배우자 쪽 가족도 무주택 확인 대상인가요?
A4. 네. 배우자 분리세대인 경우에도 배우자와 그 세대의 직계존속/직계비속이 무주택 판단 범위에 들어갑니다.

Q5. ‘무주택세대구성원’은 어디 법에 나오나요?
A5. 「주택공급에 관한 규칙」에 정의가 있고, LH·국토부 안내에서도 같은 취지로 상세 범위를 밝히고 있습니다. 

Q6. 무주택 가점은 어디서 계산하나요?
A6. 주택도시기금 사이트의 청약가점 계산 도구에서 가이드와 함께 확인할 수 있어요

Q7. 공공임대 입주자격의 ‘무주택세대주’는 어떻게 보나요?
A7. 입주자모집공고일 현재 무주택인 세대주를 원칙으로 하며, 소득·자산 기준 등도 함께 충족해야 합니다. (국토부/지자체·LH 공고 확인) 

8) 청약을 앞둔 분들을 위한 체크리스트

체크항목	질문	확인포인트
세대주 여부	나는 세대주인가?	등본 첫 줄 ‘본인(세대주)’ 표기 확인
세대구성원 범위	형제/자매 포함?	미포함. 배우자·직계존비속·배우자측 직계만 포함
분리세대 배우자	배우자 주소가 다르면?	배우자 및 그 세대 직계까지 무주택 확인
무주택기간	언제부터 계산?	만30세(또는 혼인신고일)부터, 처분 이력 있으면 처분 다음날부터
60세 부모 예외	부모 유주택이면?	분양 청약 무주택 간주 가능, 공공임대·노부모 특공 불가(공동명의는 두 분 모두 60+)

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9) 사례로 익히는 핵심 포인트

• 사례 1: 아버지(세대주)·어머니·자녀 1명 세대. 부모 모두 무주택 → 아버지는 무주택 세대주. 자녀도 무주택세대구성원.
• 사례 2: 본인은 자취(세대주), 배우자는 친정과 살며 등본 분리. 이때 배우자와 그 세대의 직계존비속까지 무주택 확인 대상. 
• 사례 3: 부모님이 65세/63세, 공동명의 1주택. 분양 청약 무주택 간주? → 불가(두 분 모두 60세 이상이어야 공동명의 예외 인정). 공공임대/노부모 특공은 원칙적으로 불인정.

10) 정리: 이렇게만 기억하세요

1. 세대구성원은 배우자·직계존비속 중심, 형제·자매는 제외.
2. 배우자 분리세대라도 그 배우자 세대의 직계까지 범위에 포함. 
3. 무주택기간은 만 30세(또는 혼인신고일)부터, 과거 보유 이력 있으면 처분 다음날부터. 
4. 만 60세 이상 부모 보유주택은 분양 청약에서 무주택 간주 예외가 있으나 공공임대·노부모 특공은 불가. 공동명의면 두 분 모두 60세 이상. 

이 네 가지만 명확히 잡아두면, 내 상황에 맞는 공급유형과 가점 전략을 훨씬 정확하게 세울 수 있습니다.